Thuế phí khi bán nhà 2026: vẫn 2%, và vì sao đề xuất 20% chưa áp dụng

Suốt năm qua, đề xuất đánh thuế 20% trên phần lãi bán bất động sản được bàn rất nhiều — và không ít người bán vội vì sợ. Đây là tình hình thực tế năm 2026.

Vẫn là 2% trên giá chuyển nhượng

Năm 2026, chuyển nhượng bất động sản tiếp tục áp thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá chuyển nhượng. Không phải 20% trên lãi.

Thuế tính trên giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng. Nếu giá hợp đồng thấp hơn giá do Nhà nước quy định thì tính theo bảng giá đất của địa phương.

Đề xuất 20% là gì và vì sao chưa áp dụng

Trong quá trình sửa Luật Thuế thu nhập cá nhân, Bộ Tài chính từng đề xuất: nếu xác định được giá mua và chi phí hợp lý thì tính 20% trên phần lãi; không xác định được thì thu 2% đến 10% trên giá bán tùy thời gian nắm giữ.

Lý do chưa áp dụng được nêu thẳng: hệ thống dữ liệu đất đai và giao dịch bất động sản hiện chưa đồng bộ, chưa đủ điều kiện xác định chính xác giá vốn, chi phí và khoản lãi thật của từng giao dịch.

Giai đoạn 2026–2027 dự kiến thí điểm trung tâm giao dịch bất động sản trực tuyến để tạo nền dữ liệu. Chừng nào dữ liệu chưa đủ, cách tính theo lãi chưa khả thi — nhưng đây là hướng đã được nêu công khai, người giữ tài sản dài hạn nên biết để tính trước.

Danh sách thuế phí một giao dịch

Người bán chịu:

• Thuế thu nhập cá nhân: 2% giá chuyển nhượng

Người mua chịu:

• Lệ phí trước bạ: 0,5% giá chuyển nhượng
• Phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp giấy chứng nhận: theo mức của từng địa phương

Hai bên thỏa thuận:

• Phí công chứng hợp đồng: tính theo giá trị hợp đồng

Cộng lại, tổng thuế phí chính của một giao dịch thường rơi vào khoảng 2,5% – 3% giá trị hợp đồng, tùy trường hợp có phải nộp thuế thu nhập cá nhân hay không.

Ai trả khoản nào là chuyện thỏa thuận được — nhưng nghĩa vụ trước cơ quan thuế thì vẫn theo luật. Hãy ghi rõ trong hợp đồng để không tranh cãi lúc làm thủ tục.

Trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân

Hai nhóm phổ biến:

• Chuyển nhượng giữa vợ chồng, cha mẹ và con, ông bà và cháu, anh chị em ruột và một số quan hệ thân thuộc khác
• Cá nhân chỉ có duy nhất một nhà ở, đất ở tại Việt Nam và đáp ứng điều kiện về thời gian sở hữu

Miễn thuế phải có hồ sơ chứng minh, không tự động áp dụng. Chuẩn bị giấy tờ trước khi nộp hồ sơ, đừng để bị trả lại.

Ghi giá thật trong hợp đồng

Ghi giá thấp hơn giá giao dịch thật để giảm thuế là việc vẫn xảy ra. Ba rủi ro cần cân nhắc:

• Cơ quan thuế có quyền ấn định lại giá tính thuế khi thấy giá kê khai bất hợp lý
• Tranh chấp về sau, phần chênh ngoài hợp đồng gần như không có cơ sở đòi
• Khi bán tiếp, giá vốn thấp trên giấy tờ sẽ bất lợi nếu chính sách chuyển sang tính thuế trên lãi

Điểm thứ ba đáng chú ý hơn trước, vì hướng chính sách đã được nêu rõ.

Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai

Trường hợp bán lại suất mua khi dự án chưa bàn giao, chưa có sổ: đây là chuyển nhượng hợp đồng mua bán, không phải chuyển nhượng nhà ở đã hình thành.

Điều kiện: chỉ được chuyển nhượng khi chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Đã nộp hồ sơ rồi thì phải đợi ra sổ và làm theo đường mua bán thông thường.

Giao dịch này vẫn phát sinh nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân theo quy định về chuyển nhượng bất động sản, và phải có xác nhận của chủ đầu tư.

Trước khi ký

• Kiểm tra tình trạng pháp lý của bất động sản và thông tin quy hoạch
• Xác định rõ ai nộp khoản nào, ghi vào hợp đồng
• Nếu thuộc diện miễn thuế, chuẩn bị hồ sơ chứng minh từ đầu
• Ghi đúng giá giao dịch thật

Xem các tin đã được xác minh pháp lý tại Homesmarket, hoặc đọc thêm về quy tắc thanh toán khi mua nhà từ chủ đầu tư.

*Bài viết cập nhật ngày 12/9/2026. Nội dung mang tính tham khảo chung, không thay thế tư vấn cho trường hợp cụ thể. Mức phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp giấy chứng nhận khác nhau theo từng địa phương — hãy hỏi văn phòng đăng ký đất đai nơi có bất động sản.*