Mua nhà từ chủ đầu tư: từ đặt cọc 5% đến lúc cầm sổ trong tay

Mua nhà hình thành trong tương lai — quen gọi là mua nhà trên giấy — là giao dịch mà người mua trả tiền trước và nhận tài sản sau, đôi khi sau hai ba năm. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (hiệu lực 01/01/2025) đặt ra vài giới hạn cứng để cân lại thế yếu đó.

Bốn con số dưới đây nên thuộc lòng trước khi ký bất cứ giấy tờ nào.

5% — trần đặt cọc

Chủ đầu tư chỉ được thu đặt cọc tối đa 5% giá bán, và chỉ được thu khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo luật.

Hai vế, cả hai đều quan trọng. Vế sau chặn đúng thứ gây thiệt hại nhiều nhất những năm trước: thu tiền giữ chỗ khi dự án còn chưa đủ điều kiện bán.

Mọi thỏa thuận tên gọi khác — giữ chỗ, đặt chỗ, thiện chí, booking — mà thu quá 5% hoặc thu khi dự án chưa đủ điều kiện, đều cần đặt câu hỏi.

30% — lần thanh toán đầu tiên

Lần thanh toán đầu tiên không quá 30% giá trị hợp đồng, đã bao gồm cả tiền đặt cọc.

Các lần sau phải phù hợp tiến độ xây dựng thực tế. Không có chuyện chia đều theo thời gian bất kể công trình đến đâu.

70% — trần trước khi bàn giao

Chủ đầu tư trong nước không được thu quá 70% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao nhà cho người mua.

Với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, mức trần này là 50%.

95% — trần trước khi có sổ

Khi người mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

5% còn lại chỉ thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận. Đây là đòn bẩy duy nhất người mua còn giữ để chủ đầu tư hoàn tất thủ tục sổ — đừng thanh toán hết sớm vì bất cứ lý do gì.

Thư bảo lãnh ngân hàng — thứ hay bị quên

Đây là tấm chắn quan trọng nhất và cũng là thứ người mua ít khi chủ động đòi.

Trước khi bán nhà hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có bảo lãnh của ngân hàng cho nghĩa vụ tài chính với người mua. Chủ đầu tư chỉ được nhận thanh toán sau khi đã gửi và người mua đã nhận được thư bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh.

Ý nghĩa: nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết, ngân hàng có trách nhiệm hoàn lại tiền đã nộp theo nội dung bảo lãnh.

Hãy hỏi thẳng thư bảo lãnh cho chính căn của mình, không phải văn bản cấp hạn mức chung của dự án. Chưa nhận được thì chưa chuyển tiền.

Điều kiện để dự án được bán

Trước khi ký, cần xác nhận dự án có đủ:

• Đã khởi công xây dựng theo quy định pháp luật về xây dựng
• Văn bản của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh xác nhận đủ điều kiện đưa vào kinh doanh
• Hồ sơ pháp lý dự án: quyết định giao đất, giấy phép xây dựng, quy hoạch chi tiết được duyệt
• Bảo lãnh ngân hàng như trên

Đây là giấy tờ chủ đầu tư có nghĩa vụ cung cấp. Ngại hỏi hoặc bị trả lời vòng vo đều là tín hiệu cần dừng lại.

Ra sổ: mốc 50 ngày và vì sao thực tế lâu hơn

Đây là chặng người mua hay bị bỏ rơi nhất, vì tiền đã trả gần hết còn sổ thì chưa thấy đâu.

Luật quy định rõ mốc. Theo khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2023: trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho bên mua (hoặc từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền), chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho bên mua — trừ trường hợp bên mua tự nguyện tự làm thủ tục.

Chú ý cách đọc: 50 ngày là hạn nộp hồ sơ, không phải hạn có sổ trong tay. Thời gian cơ quan nhà nước giải quyết là chặng riêng sau đó.

Vì sao nhiều dự án chậm sổ. Các lý do thường gặp:

• Chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất với Nhà nước
• Công trình xây sai so với giấy phép hoặc quy hoạch được duyệt, phải xử lý trước
• Dự án đang bị thế chấp tại ngân hàng mà chưa giải chấp phần căn hộ đã bán
• Hồ sơ hoàn công, nghiệm thu phòng cháy chữa cháy chưa xong
• Người mua chưa nộp đủ hồ sơ cá nhân hoặc chưa hoàn thành nghĩa vụ thanh toán

Ba lý do đầu thuộc về chủ đầu tư và người mua không tự gỡ được — đó chính là lý do khoản giữ lại 5% có giá trị.

Giữ 5% đến khi có sổ. Luật cho phép bên bán thu tối đa 95% khi bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận. Đừng để bị thuyết phục thanh toán nốt sớm với lý do "cho nhanh thủ tục" — 5% đó là đòn bẩy duy nhất còn lại.

Giấy tờ người mua cần nộp cho chủ đầu tư để làm sổ: hợp đồng mua bán (bản gốc) · biên bản bàn giao nhà · các chứng từ thanh toán · hoá đơn giá trị gia tăng · căn cước công dân · giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân.

Chi phí khi ra sổ: lệ phí trước bạ 0,5% · phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp giấy chứng nhận theo mức của từng tỉnh, thành. Tại Hà Nội, phí thẩm định hồ sơ với trường hợp chuyển quyền là 0,15% giá trị, tối đa 5 triệu đồng/hồ sơ; lệ phí cấp giấy chứng nhận có nhà và tài sản gắn liền với đất khoảng 50.000 – 100.000 đồng/giấy với hộ gia đình, cá nhân. Từ 01/01/2026, nộp hồ sơ trực tuyến ở Hà Nội thì lệ phí về 0 đồng theo Nghị quyết 77/2025/NQ-HĐND — nhưng phí thẩm định vẫn thu. Chi tiết từng khoản có trong bài Thuế phí khi mua bán nhà đất 2026.

Quá hạn mà chủ đầu tư chưa nộp hồ sơ thì làm gì:

1. Gửi văn bản yêu cầu chủ đầu tư trả lời bằng văn bản, nêu rõ mốc 50 ngày theo luật — giữ lại bằng chứng đã gửi
2. Tập hợp cư dân cùng dự án, kiến nghị tập thể có sức nặng hơn đơn lẻ
3. Phản ánh tới cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có dự án
4. Nếu hợp đồng có điều khoản phạt chậm làm sổ, viện dẫn điều khoản đó

Vì vậy, lúc ký hợp đồng hãy đòi ghi rõ thời hạn làm sổ và chế tài khi chậm. Hợp đồng mẫu của chủ đầu tư thường bỏ trống phần chế tài này.

Không muốn tự theo hồ sơ? Homesmarket nhận làm trọn gói thủ tục cấp sổ đỏ, sổ hồng — soạn hồ sơ, kê khai thuế và lệ phí trước bạ, nộp và theo đến khi sổ mang tên bạn. Báo trước tổng chi phí, không phát sinh giữa chừng. Gọi 0963.88.33.13 để được tính thử chi phí cho đúng căn của bạn.

Bán lại suất mua khi chưa có sổ

Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai được phép, với điều kiện chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Đã nộp hồ sơ rồi thì phải đợi ra sổ và làm theo đường mua bán thông thường. Giao dịch cần có xác nhận của chủ đầu tư và phát sinh nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân — chi tiết trong bài Thuế phí khi bán nhà 2026.

Chi phí ngoài giá bán

Khi nhận nhà, ngoài giá hợp đồng còn:

• Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung: 2% giá trị căn hộ
• Lệ phí trước bạ: 0,5% khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận
• Phí quản lý vận hành: đóng theo tháng hoặc quý sau khi nhận bàn giao

Giá niêm yết của chủ đầu tư thường đã gồm thuế giá trị gia tăng — hỏi rõ điều này khi so giá giữa các dự án, vì có nơi báo giá chưa gồm.

Bảy câu hỏi trước khi đặt bút

1. Dự án đã có văn bản xác nhận đủ điều kiện bán chưa?
2. Thư bảo lãnh ngân hàng cho căn của tôi đâu?
3. Khoản tôi đang nộp là đặt cọc hay thanh toán đợt một, bao nhiêu phần trăm?
4. Lịch thanh toán gắn với mốc tiến độ xây dựng nào?
5. Hợp đồng ghi mức trần 70% trước bàn giao và 95% trước khi có sổ chưa?
6. Thời hạn bàn giao và chế tài khi chậm bàn giao ghi ở điều nào?
7. Thời hạn làm sổ cam kết bao lâu sau bàn giao?

Bảy câu này không khó hỏi, nhưng phân biệt người mua đọc hợp đồng với người mua ký theo niềm tin.

Xem các dự án đã được kiểm chứng pháp lý tại Homesmarket.

Đã nhận nhà mà sổ chưa về? Homesmarket nhận dịch vụ làm sổ đỏ, sổ hồng trọn gói, kể cả trường hợp mua từ chủ đầu tư. Gọi 0963.88.33.13 để được tư vấn và báo chi phí trước khi làm.

*Bài viết cập nhật ngày 12/9/2026, dựa trên Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (hiệu lực 01/01/2025). Nội dung mang tính tham khảo chung, không thay thế tư vấn pháp lý cho hợp đồng cụ thể. Trước khi ký hợp đồng giá trị lớn, hãy nhờ luật sư đọc bản hợp đồng thật.*