Thuế cho thuê nhà 2026: ngưỡng 500 triệu, bỏ thuế khoán, ai phải kê khai

Người cho thuê nhà bước vào năm 2026 với hai thay đổi lớn: ngưỡng miễn thuế tăng mạnh, và cơ chế thuế khoán quen thuộc bao năm đã bị bỏ.

Ngưỡng 500 triệu đồng một năm

Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi được Quốc hội thông qua ngày 10/12/2025, áp dụng từ 01/01/2026, nâng ngưỡng doanh thu không phải nộp thuế của hộ và cá nhân kinh doanh lên 500 triệu đồng/năm.

So với trước: ngưỡng miễn thuế thu nhập cá nhân tăng gấp 5 lần (từ 100 triệu), ngưỡng miễn thuế giá trị gia tăng tăng 2,5 lần (từ 200 triệu).

Một điểm dễ bỏ sót: nếu có nhiều bất động sản cho thuê, mức 500 triệu được trừ là tổng cho tất cả hợp đồng trong năm, không phải mỗi hợp đồng một suất.

Dưới ngưỡng vẫn phải làm một việc

Doanh thu từ 500 triệu/năm trở xuống thì không nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân. Nhưng vẫn phải thông báo doanh thu thực tế phát sinh, chậm nhất ngày 31/01 năm sau.

Miễn thuế không đồng nghĩa miễn khai. Đây là chỗ nhiều chủ nhà hiểu nhầm và phát sinh rắc rối khi cơ quan thuế đối chiếu.

Cách tính khi vượt ngưỡng

Với hoạt động cho thuê tài sản (cho thuê nhà, mặt bằng, nhà xưởng, kho bãi — không kèm dịch vụ lưu trú):

• Thuế GTGT: 5% trên doanh thu
• Thuế TNCN: 5% trên phần doanh thu vượt 500 triệu

Ví dụ dễ hình dung: doanh thu cho thuê 900 triệu/năm. Phần vượt ngưỡng là 400 triệu, thuế TNCN khoảng 20 triệu. Cộng với thuế GTGT tính trên doanh thu, tổng nghĩa vụ rơi vào khoảng 65 triệu.

Hai loại thuế này có cách tính khác nhau — GTGT trên toàn bộ doanh thu, TNCN chỉ trên phần vượt. Nhầm chỗ này là ra sai số lớn.

Thuế khoán đã bị bỏ

Từ 01/01/2026, hộ kinh doanh không còn nộp thuế theo mức khoán ấn định. Thay vào đó là kê khai theo doanh thu thực tế.

Nghị định 68/2026/NĐ-CP (ban hành 05/3/2026) chia hộ và cá nhân kinh doanh thành bốn nhóm:

Từ 1 tỷ đồng doanh thu/năm trở lên là ngưỡng phải dùng hóa đơn điện tử có mã của cơ quan thuế hoặc hóa đơn khởi tạo từ máy tính tiền có kết nối dữ liệu.

Có bắt buộc mở hộ kinh doanh không?

Không bắt buộc trong mọi trường hợp. Với hoạt động quy mô nhỏ, mang tính thời vụ hoặc thu nhập thấp, cá nhân không bắt buộc đăng ký hộ kinh doanh — nhưng vẫn có nghĩa vụ kê khai thuế.

Có thể đăng ký tự nguyện nếu muốn xuất hóa đơn cho khách thuê là doanh nghiệp, hoặc muốn tách bạch dòng tiền.

Cho thuê nhà và dịch vụ lưu trú là hai nhóm khác nhau

Đây là phân biệt quan trọng và hay bị bỏ qua.

Định nghĩa "cho thuê tài sản" trong chính sách thuế ghi rõ: cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi — không bao gồm dịch vụ lưu trú.

Nghĩa là:

• Cho thuê nhà để ở: nhóm cho thuê tài sản. GTGT 5%, TNCN 5% trên phần vượt ngưỡng
• Homestay, khách sạn, nhà nghỉ (mã ngành 5510): nhóm ngành dịch vụ. GTGT 5%, TNCN 2% trên phần vượt ngưỡng

Cả hai nhóm đều được trừ 500 triệu trước khi nhân tỷ lệ khi tính thuế thu nhập cá nhân — khác nhau ở tỷ lệ. Kinh doanh nhiều ngành thì mức trừ này được chọn áp cho một hoặc một số ngành, tổng không quá 500 triệu mỗi năm.

Ai đang vận hành căn hộ theo mô hình lưu trú ngắn ngày mà khai theo nhóm cho thuê tài sản là xếp nhầm nhóm ngành. Với căn hộ chung cư, còn một vấn đề nặng hơn thuế — hoạt động đó bị cấm theo Luật Nhà ở 2023 và bị xử phạt theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP.

Việc cần làm trong năm nay

• Cộng lại tổng doanh thu cho thuê của tất cả bất động sản trong năm, không tính lẻ từng căn
• Dưới 500 triệu: nhớ mốc thông báo doanh thu trước 31/01/2027
• Trên 500 triệu: xác định mình thuộc nhóm nào, chọn phương pháp tính thuế và chuẩn bị hóa đơn nếu thuộc diện
• Đang làm lưu trú ngắn ngày: rà lại cả nhóm ngành thuế lẫn tính hợp pháp của loại hình bất động sản

Xem thêm phân tích đầy đủ về ranh giới giữa cho thuê để ở và kinh doanh lưu trú trong bài Phạt 130 triệu vì cho thuê chung cư làm homestay.

Tìm căn cho thuê đã xác minh giấy tờ và thông tin phí rõ ràng tại Homesmarket.

*Bài viết cập nhật ngày 12/9/2026, dựa trên Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi (thông qua 10/12/2025) và Nghị định 68/2026/NĐ-CP. Nội dung mang tính tham khảo chung. Mức thuế cụ thể phụ thuộc nhóm doanh thu và phương pháp tính được chọn — hãy đối chiếu với cơ quan thuế quản lý trực tiếp trước kỳ kê khai.*