Phạt 130 triệu vì cho thuê chung cư làm homestay: đọc kỹ trước khi lo

Mấy ngày nay con số "phạt 130 triệu" chạy khắp các hội nhóm cho thuê căn hộ. Nhiều chủ nhà nhắn hỏi chúng tôi cùng một câu: *đang cho thuê Airbnb thì có bị không?*

Câu trả lời ngắn: mức phạt là có thật, nhưng con số 130 triệu không phải con số áp cho cá nhân. Và không phải cứ cho thuê ngắn ngày là vi phạm. Bài này tách bạch từng chỗ.

Căn cứ pháp lý: hai văn bản cần biết

Thứ nhất — Luật Nhà ở 2023 (số 27/2023/QH15, hiệu lực 01/8/2024). Điểm c khoản 8 Điều 3 liệt kê hành vi bị nghiêm cấm, trong đó có: *sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở*. Đây là điều cấm, không phải khuyến nghị.

Thứ hai — Nghị định 339/2026/NĐ-CP, ban hành và có hiệu lực ngày 26/8/2026, thay thế toàn bộ Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Đây là văn bản đưa ra con số đang gây xôn xao.

Theo Điều 59, chủ sở hữu căn hộ sử dụng căn hộ không phải để ở, hoặc không sử dụng công năng căn hộ đúng mục đích đã được phê duyệt, bị phạt 100 – 130 triệu đồng.

Chỗ mà hầu hết bài chia sẻ bỏ qua

Mức phạt ghi trong nghị định là mức áp cho tổ chức. Điều 5 nghị định này nêu nguyên tắc: cùng một hành vi, mức phạt với cá nhân bằng một nửa mức phạt với tổ chức.

Nghĩa là:

• Cá nhân cho thuê căn hộ đứng tên mình: 50 – 65 triệu đồng
• Tổ chức (công ty vận hành, đơn vị quản lý nhiều căn): 100 – 130 triệu đồng

Nghị định cũng nêu rõ hộ kinh doanh, hộ gia đình vi phạm thì áp mức phạt của cá nhân, không phải mức tổ chức. Với phần lớn chủ nhà đang tự vận hành 1-2 căn, đây là mức thực tế cần tính.

So với nghị định cũ (mức 20 – 40 triệu với tổ chức), mức mới tăng rất mạnh. Đó mới là điểm đáng chú ý thật sự, chứ không phải con số 130 triệu.

Ngoài tiền phạt còn gì?

Phạt tiền chưa phải hết. Người vi phạm còn bị buộc đưa căn hộ trở lại sử dụng đúng mục đích để ở — tức là dừng hoạt động, không phải nộp phạt rồi chạy tiếp.

Thời hiệu xử phạt với lĩnh vực nhà ở là 2 năm, nên chuyện "đã làm từ năm ngoái rồi thì thôi" không đúng.

Cho thuê ngắn ngày có tự động là vi phạm không?

Không. Đây là chỗ nhiều người hiểu sai.

Điều luật cấm *sử dụng căn hộ vào mục đích không phải để ở* — và loại trừ rõ trường hợp cho thuê để ở theo pháp luật về nhà ở. Bản thân độ dài hợp đồng không phải là ranh giới.

Ranh giới nằm ở bản chất hoạt động:

Căn hộ được khai thác như một cơ sở lưu trú — nhiều lượt khách luân phiên, có dịch vụ đi kèm — thì rơi vào nhóm "không phải để ở". Cho một gia đình thuê ba tháng, kể cả ký từng tháng, thì không.

Thực tế, cái làm ban quản trị và cư dân phản ứng cũng chính là phần này: người lạ ra vào liên tục, thang máy quá tải, rủi ro an ninh và cháy nổ tăng. Đó là lý do điều cấm tồn tại.

Vậy muốn làm homestay thì làm ở đâu?

Điều cấm chỉ áp với căn hộ chung cư. Các loại hình sau không bị điều cấm này chặn:

• Nhà riêng lẻ trên đất ở (nhà phố, biệt thự, nhà vườn)
• Căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng xây trên đất thương mại dịch vụ, được phê duyệt công năng lưu trú ngay từ đầu
• Nhà ở riêng lẻ trong khu đô thị nếu quy chế quản lý khu không cấm

Điểm chung: công năng được phê duyệt là lưu trú hoặc là nhà ở riêng lẻ, không phải căn hộ chung cư.

Trước khi xuống tiền mua một bất động sản để làm homestay, đây là câu hỏi phải trả lời đầu tiên — trước cả câu hỏi về giá.

Làm homestay hợp pháp cần những gì?

Giả sử đã có bất động sản đúng loại. Còn năm nhóm điều kiện:

1. Đăng ký kinh doanh. Hộ kinh doanh hoặc doanh nghiệp, ngành nghề dịch vụ lưu trú ngắn ngày (mã 5510). Không có bước này thì mọi bước sau đều không làm được.

2. An ninh trật tự. Dịch vụ lưu trú là ngành nghề kinh doanh có điều kiện, phải có Giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh trật tự. Nghị định 58/2026/NĐ-CP (hiệu lực 15/3/2026) đã phân cấp: cơ sở lưu trú từ 29 phòng trở xuống do công an cấp xã cấp, không phải lên tỉnh. Với homestay nhỏ, đây là thay đổi dễ thở.

3. Phòng cháy chữa cháy. Theo Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024 và Nghị định 105/2025/NĐ-CP. Yêu cầu cụ thể phụ thuộc quy mô và chiều cao công trình — cần đối chiếu đúng nhóm của cơ sở mình, đây là phần hay bị làm cho có.

4. Điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất. Theo Điều 49 Luật Du lịch 2017 và Nghị định 168/2017/NĐ-CP: có khu sinh hoạt chung, khu lưu trú cho khách, bếp, phòng tắm, phòng vệ sinh; có giường đệm, chăn gối màn, khăn mặt khăn tắm; thay đồ vải khi có khách mới. Có hệ thống điện, cấp nước sạch và thoát nước.

5. Thông báo lưu trú. Mọi khách lưu trú phải được khai báo với công an địa phương. Đây là nghĩa vụ thường xuyên, không phải giấy phép cấp một lần — và cũng là chỗ dễ bị xử phạt nhất khi kiểm tra.

Nếu có phục vụ ăn uống, cộng thêm giấy chứng nhận đủ điều kiện an toàn thực phẩm.

Thủ tục theo thứ tự

1. Xác minh loại hình bất động sản — không phải căn hộ chung cư
2. Đăng ký hộ kinh doanh hoặc doanh nghiệp, ngành 5510, tại UBND cấp xã nơi đặt cơ sở hoặc qua cổng đăng ký kinh doanh
3. Xin Giấy chứng nhận đủ điều kiện an ninh trật tự tại công an cấp xã (nếu từ 29 phòng trở xuống)
4. Hoàn thiện hồ sơ phòng cháy chữa cháy theo đúng nhóm công trình
5. Đăng ký thuế, phát hành hóa đơn điện tử nếu thuộc diện
6. Thông báo hoạt động với cơ quan quản lý du lịch địa phương trước khi đón khách
7. Thực hiện thông báo lưu trú cho từng lượt khách

Thuế: chỗ nhiều chủ homestay đang xếp nhầm nhóm

Từ 01/01/2026, thuế khoán đã bị bỏ, thay bằng kê khai theo doanh thu thực tế. Nghị định 68/2026/NĐ-CP (ban hành 05/3/2026) chia hộ kinh doanh thành bốn nhóm theo doanh thu năm, ngưỡng đầu tiên là 500 triệu đồng.

Doanh thu từ 500 triệu/năm trở xuống: không phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân — nhưng vẫn phải thông báo doanh thu thực tế.

Điểm cần chú ý: luật thuế phân biệt cho thuê tài sản và dịch vụ lưu trú, và đây là hai nhóm khác nhau.

• Cho thuê tài sản (cho thuê nhà, mặt bằng, *không kèm dịch vụ lưu trú*): tỷ lệ thuế GTGT 5%, TNCN 5%
• Dịch vụ lưu trú (mã 5510 — homestay, khách sạn, nhà nghỉ): thuộc nhóm ngành dịch vụ, tỷ lệ GTGT 5%, TNCN 2%

Cách tính thuế thu nhập cá nhân: doanh thu được trừ 500 triệu trước khi nhân tỷ lệ. Homestay doanh thu 800 triệu/năm thì phần chịu thuế TNCN là 300 triệu, nhân 2% ra 6 triệu. Thuế giá trị gia tăng thì tính trên toàn bộ doanh thu, không trừ ngưỡng.

Kinh doanh nhiều ngành thì mức trừ 500 triệu được chọn áp cho một hoặc một số ngành, nhưng tổng không vượt quá 500 triệu mỗi năm.

Một chủ homestay khai theo nhóm cho thuê tài sản là khai sai nhóm ngành, và rủi ro truy thu thuộc về người khai. Từ nhóm doanh thu trên 500 triệu đến 3 tỷ, có thể chọn tính theo tỷ lệ phần trăm như trên hoặc theo thu nhập thực tế (doanh thu trừ chi phí hợp lý) — chọn cách thứ hai thì phải giữ ổn định tối thiểu 2 năm liên tục.

Tóm lại, nên làm gì bây giờ?

Đang cho thuê căn hộ chung cư theo ngày: đây là nhóm rủi ro thật. Hoặc chuyển sang cho thuê để ở với hợp đồng dài hơn và đăng ký tạm trú đầy đủ, hoặc dừng.

Đang cho thuê căn hộ dài hạn: không thuộc diện điều cấm. Chỉ cần làm đúng phần thuế và đăng ký tạm trú cho người thuê.

Đang tính mua bất động sản để làm homestay: kiểm tra công năng được phê duyệt trước khi đặt cọc. Một căn hộ chung cư giá tốt không cứu được mô hình kinh doanh bị cấm.

Đang vận hành homestay ở nhà riêng lẻ: rà lại năm nhóm điều kiện phía trên. Thiếu giấy an ninh trật tự và hồ sơ phòng cháy là hai lỗi phổ biến nhất.

Muốn tìm bất động sản đúng loại hình để khai thác cho thuê, xem các tin đã được xác minh pháp lý tại Homesmarket.

*Bài viết cập nhật ngày 12/9/2026, dựa trên Luật Nhà ở 2023, Nghị định 339/2026/NĐ-CP, Nghị định 68/2026/NĐ-CP, Nghị định 58/2026/NĐ-CP và Luật Du lịch 2017. Nội dung mang tính tham khảo chung, không thay thế tư vấn pháp lý cho trường hợp cụ thể. Với tình huống đang có tranh chấp hoặc đã bị lập biên bản, hãy làm việc với luật sư.*