Tổng Mặt Bằng Eco Retreat: Bản Đồ Quy Hoạch 219,5 ha Và Cơ Cấu 9 Phân Khu

Khi tìm hiểu một đại đô thị sinh thái ven sông ở cửa ngõ Tây Nam TP.HCM, việc nắm rõ bản đồ quy hoạch là bước đầu tiên giúp bạn đánh giá tiềm năng và sự thuận tiện trong sinh hoạt.

Mặt bằng Eco Retreat là bản đồ quy hoạch chi tiết trên quy mô 219,50 ha (thường được gọi tròn là 220 ha) tại xã Bến Lức, tỉnh Tây Ninh (trước đây thuộc huyện Bến Lức cũ, tỉnh Long An). Đồ án do Liên danh Công ty TNHH MTV Đầu tư và Phát triển DB và Tập đoàn Ecopark phát triển, gồm 9 phân khu chức năng kỹ thuật với 7.427 sản phẩm, mật độ xây dựng thuần ở 19,5% và hơn 50% diện tích (hơn 121 ha) dành cho cảnh quan, mặt nước.

Mặt bằng Eco Retreat có những thông số quy hoạch và pháp lý nào?

Các số liệu kỹ thuật dưới đây được đối chiếu trực tiếp từ hồ sơ quy hoạch chi tiết 1/500 và thông báo của cơ quan quản lý nhà nước:

Vậy quy mô rộng lớn này được bố trí tại vị trí nào để kết nối vào mạng lưới hạ tầng liên vùng?

Vị trí mặt bằng Eco Retreat kết nối giao thông ra sao?

Về địa giới hành chính cập nhật, dự án tọa lạc tại xã Bến Lức, tỉnh Tây Ninh (khu vực trước ngày 01/07/2025 là xã Thanh Phú, thuộc huyện Bến Lức cũ của tỉnh Long An). Khu đất có lợi thế một mặt giáp sông Vàm Cỏ Đông nhánh Bến Lức và mạng lưới kênh rạch tự nhiên bao bọc.

Về mặt liên kết vùng, mặt bằng dự án tiếp giáp trực tiếp mạng lưới giao thông liên tỉnh:

• Tuyến Vành đai 3 TP.HCM: Đoạn đi qua khu vực giúp cư dân kết nối trực tiếp về trung tâm TP.HCM và các khu đô thị vệ tinh.
• Cao tốc TP.HCM – Trung Lương: Hỗ trợ việc di chuyển về các tỉnh Đồng bằng sông Cửu Long cũng như khu vực Nam Sài Gòn.
• Tuyến Quốc lộ 1A: Trục đường vận tải truyền thống hỗ trợ việc giao thương hàng hóa giữa các địa phương.

Nhờ hạ tầng đối ngoại bao quanh, đại đô thị được quy hoạch thành các phân khu chức năng riêng biệt nhằm phân luồng giao thông nội khu tối ưu.

Cơ cấu 9 phân khu trên tổng mặt bằng 219,5 ha được phân bổ thế nào?

Theo quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 được phê duyệt tại Quyết định số 148/QĐ-UBND, tổng mặt bằng Eco Retreat được chia làm 9 phân khu quy hoạch kỹ thuật (dự án thành phần). Trong đó phân khu 8 được phân bổ thành hai khu nhỏ 8A và 8B:

• Phân khu 1 (~12 ha): Khu vực cửa ngõ tiếp giáp trục đường chính, quy hoạch các dãy nhà liền kề, biệt thự kết hợp công trình dịch vụ y tế và hạ tầng tiện ích tiếp đón.
• Phân khu 2 (~10 ha): Tổ hợp nhà phố thương mại kết hợp nhà ở thấp tầng, phục vụ hoạt động mua sắm ngay trục vành đai đô thị.
• Phân khu 3 (~12,6 ha): Nơi bố trí nhà liền kề, biệt thự, quỹ đất tái định cư và trường mầm non nội khu.
• Phân khu 4 (~24 ha): Đóng vai trò vùng đệm xanh với công viên cảnh quan trung tâm, bao quanh là các dãy nhà thấp tầng hướng vườn.
• Phân khu 5 (~39,8 ha): Cụm phức hợp quy mô lớn trên tổng mặt bằng, gồm nhà ở thấp tầng, trường liên cấp và phân bổ khoảng 2.300 căn hộ chung cư cao tầng.
• Phân khu 6 (~11,4 ha): Tổ hợp hỗn hợp bao gồm khối chung cư cao tầng (khoảng 1.200 căn hộ) cùng các dãy shophouse chân đế và nhà thấp tầng phụ trợ.
• Phân khu 7 (~11,4 ha): Tiểu khu chuyên đề chăm sóc sức khỏe, công viên khoáng nóng retreat và các dãy biệt thự trị liệu tĩnh lặng.
• Phân khu 8 (gồm 8A ~27 ha và 8B ~37,2 ha): Ôm trọn dải bờ sông tự nhiên, tập trung các căn biệt thự mật độ thấp với cảnh quan sông nước biệt lập.
• Phân khu 9 (~33,3 ha): Dòng sản phẩm biệt thự sinh thái nghỉ dưỡng riêng biệt ven sông, ưu tiên tối đa diện tích mặt nước và cây xanh.

Trên thực tế kinh doanh, chủ đầu tư giới thiệu các tên thương mại như Phân khu Mùa Lễ Hội (71,5 ha - gồm tiểu khu Rừng Mai, Rừng Phượng và trường Edison 2,2 ha), Forest Onsen, Retreat Island... Dù mang tên thương mại nào, mọi chỉ tiêu xây dựng vẫn phải tuân thủ khung pháp lý 9 phân khu trên.

Mật độ xây dựng và diện tích cây xanh mặt nước thực tế là bao nhiêu?

Khác với các khu đô thị nén điển hình, mặt bằng Eco Retreat được phân bổ theo định hướng cân bằng tự nhiên:

1. Tỷ lệ đất ở theo quy chuẩn: Tổng diện tích đất dành cho xây dựng nhà ở là 887.408,64 m², chiếm 40,43% diện tích toàn khu. Khoảng 60% diện tích còn lại dành cho cây xanh, mặt nước, giao thông và hạ tầng dịch vụ công cộng theo công bố của Sở Xây dựng tỉnh Tây Ninh.
2. Mật độ xây dựng thuần ở: Chỉ khoảng 19,5%. Mật độ thấp giúp mở rộng khoảng cách giữa các dãy nhà và bảo đảm luồng gió tự nhiên.
3. Diện tích mặt nước: Dự án sở hữu khoảng 23 ha diện tích mặt nước, bao gồm hệ thống kênh sinh thái lưu thông và hồ cảnh quan điều hòa vi khí hậu.
4. Cơ cấu tại Phân khu Mùa Lễ Hội (71,5 ha): Theo Báo điện tử Dân trí, phân khu này bố trí 40% diện tích cho cây xanh và mặt nước (29 ha), 39% diện tích cho hạ tầng dịch vụ công cộng (27,5 ha), diện tích đất ở chỉ chiếm 21% (15 ha).

Sự phân bổ diện tích dẫn đến sự khác biệt rõ rệt giữa các loại hình sản phẩm trên bản đồ mặt bằng.

Các loại hình sản phẩm trên mặt bằng mang lại ưu thế và đánh đổi gì?

Khi xem bản đồ tổng thể, bạn sẽ nhận thấy 3 nhóm sản phẩm chính với những ưu thế và sự đánh đổi tương ứng:

1. Nhà phố liền kề và Shophouse thương mại (Tập trung tại Khu 1, Khu 2 và trục chính)

• Vị trí: Dọc theo các trục đường lớn, gần trường học, trạm y tế và trung tâm thương mại.
• Lợi thế: Thuận tiện mở văn phòng, kinh doanh dịch vụ hoặc tiếp cận nhanh các tiện ích chung.
• Điểm cần đánh đổi: Lưu lượng phương tiện qua lại thường xuyên khiến mức độ yên tĩnh thấp hơn các khu nội bộ.
• Nhóm phù hợp: Gia đình thích không gian sống năng động, người có nhu cầu tự kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng tầng trệt.

2. Biệt thự ven sông và Biệt thự cảnh quan (Khu 4, Khu 7, Khu 8A, Khu 8B, Khu 9)

• Vị trí: Tiếp giáp dải công viên trung tâm hoặc chạy dài theo bờ sông Bến Lức, quy hoạch theo mô hình compound.
• Lợi thế: Không gian yên tĩnh, mật độ cây xanh dày đặc, đón gió sông tự nhiên, bảo đảm an ninh riêng biệt.
• Điểm cần đánh đổi: Khoảng cách ra trục đường chính xa hơn, cư dân cần sử dụng phương tiện cá nhân để đến các cụm dịch vụ bên ngoài.
• Nhóm phù hợp: Cư dân lớn tuổi muốn nghỉ dưỡng lâu dài, gia đình đa thế hệ ưu tiên môi trường riêng tư.

3. Căn hộ chung cư cao tầng (Khu 5 và Khu 6)

• Vị trí: Quy mô khoảng 3.500 căn hộ phân bổ tại Khu 5 (khoảng 2.300 căn) và Khu 6 (khoảng 1.200 căn).
• Lợi thế: Mức ngân sách tiếp cận thấp hơn đáng kể so với nhà thấp tầng nhưng vẫn thừa hưởng trọn vẹn hạ tầng cây xanh toàn khu.
• Điểm cần đánh đổi: Mật độ cư dân cục bộ cao hơn, thời gian chờ thang máy trong giờ cao điểm và phát sinh phí gửi xe định kỳ.
• Nhóm phù hợp: Chuyên gia công tác tại các khu công nghiệp phụ cận hoặc gia đình trẻ đang tích lũy tài sản ban đầu.

Cân nhắc giữa các phân khu, bài toán ngân sách thị trường hiện nay ra sao?

Mức giá công bố và giá chào trên thị trường hiện nay ra sao?

Để dự trù tài chính chính xác, bạn cần phân biệt rõ bản chất các nhãn giá xuất hiện trên thị trường:

• Giá chủ đầu tư công bố: Đến ngày 14/09/2026, chủ đầu tư Liên danh DB – Ecopark chưa ban hành bảng giá niêm yết chính thức áp dụng đồng loạt cho toàn bộ 9 phân khu. Doanh nghiệp mới cung cấp hồ sơ ý tưởng kiến trúc và kế hoạch phân kỳ triển khai.
• Giá chào thăm dò thị trường: Trên các sàn giao dịch thứ cấp và diễn đàn môi giới, mức giá chào rumor cho phân khu thấp tầng ban đầu dao động trong khoảng 80 – 120 triệu đồng/m² tùy theo vị trí trục đường. Đây là mức giá chào thăm dò của đơn vị bán hàng, chưa phải căn cứ pháp lý để xác lập giao dịch.
• Giá giao dịch: Cơ quan quản lý nhà nước và Bộ Xây dựng chưa công bố dữ liệu giao dịch công chứng chính thức đối với hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án này.

Bạn nên căn cứ vào hợp đồng và bảng giá chính thức bằng văn bản từ chủ đầu tư trước khi giải ngân vốn.

Hệ thống tiện ích nội khu đã hoàn thiện hay vẫn nằm trên quy hoạch?

Người mua nhà cần phân biệt rõ giữa tiện ích đã đưa vào sử dụng và tiện ích còn nằm trên bản vẽ thiết kế:

Tiện ích theo quy hoạch đã phê duyệt

• Trường phổ thông liên cấp Edison: Quy mô khoảng 2,2 ha nằm tại phân khu Mùa Lễ Hội.
• Tổ hợp khoáng nóng Onsen và trung tâm phục hồi sức khỏe: Quy hoạch tại phân khu 7.
• Hồ cảnh quan và mạng lưới kênh sinh thái: Diện tích mặt nước 23 ha kết nối toàn khu.
• Cụm y tế, trung tâm sinh hoạt cộng đồng: Bố trí tại phân khu 1 và phân khu 3.

Tình trạng thực tế tại công trường (Kiểm tra ngày 14/09/2026)

• Dự án đang trong giai đoạn hoàn thiện giải phóng mặt bằng, thi công hạ tầng khung, san lấp nền và định hình các trục cảnh quan chính.
• Toàn bộ tiện ích trường học, trung tâm thương mại và dịch vụ khoáng nóng chưa đi vào vận hành thực tế; các hạng mục này đang chuẩn bị xây dựng theo lộ trình từng giai đoạn.

Với tiến độ thi công thực tế, dự án sẽ có những hạn chế nhất định mà người mua cần xem xét.

Dự án Eco Retreat có điểm hạn chế gì và không phù hợp với ai?

Một quyết định chọn nơi an cư phù hợp cần dựa trên việc nhận diện những điểm chưa thuận tiện:

1. Người cần dọn vào ở ngay: Vì dự án đang thi công hạ tầng khung và từng giai đoạn phân khu, bạn sẽ cần chờ khoảng 2 – 3 năm nữa mới đến mốc bàn giao nhà ở thực tế.
2. Người di chuyển hoàn toàn bằng phương tiện công cộng: Mạng lưới xe buýt công cộng và các tuyến kết nối vận tải khối lượng lớn đi qua xã Bến Lức chưa đồng bộ. Việc đi lại về trung tâm TP.HCM sẽ bất tiện nếu bạn không dùng phương tiện cá nhân.
3. Nhà đầu tư lướt sóng ngắn hạn: Quy mô gần 220 ha với hơn 7.000 sản phẩm cần thời gian dài để hình thành cộng đồng cư dân đông đúc. Mục tiêu lướt sóng kiếm lời nhanh trong vài tháng tiềm ẩn rủi ro thanh khoản cao.

Nếu bạn có dòng tiền dài hạn và quan tâm dự án, danh mục kiểm tra dưới đây sẽ giúp quy trình thẩm định diễn ra an toàn.

Cư dân cần kiểm tra checklist nào trước khi đưa ra quyết định?

Bạn có thể tự bảo vệ quyền lợi bằng cách rà soát 4 nội dung thực tế sau:

1. Kiểm tra văn bản đủ điều kiện bán nhà: Tra cứu thông báo chính thức của Sở Xây dựng tỉnh Tây Ninh xem phân khu quan tâm đã đủ điều kiện huy động vốn hoặc mở bán nhà ở hình thành trong tương lai hay chưa.
2. Đối chiếu căn hộ hoặc lô đất trên bản vẽ 1/500: Đề nghị cung cấp trích lục bản đồ quy hoạch 1/500 có phê duyệt của cơ quan thẩm quyền để kiểm tra số lô, diện tích sàn, diện tích thông thủy và khoảng lùi xây dựng.
3. Xem xét tiến độ hạ tầng ngoại khu: Cập nhật tiến độ hoàn thành các nút giao và tuyến đường Vành đai 3 kết nối vào khu đô thị.
4. Hỏi rõ chi phí vận hành tương lai: Xác nhận trước mức phí quản lý dự kiến trên mỗi mét vuông sàn và đơn giá các dịch vụ chăm sóc cảnh quan phát sinh định kỳ.

Câu hỏi thường gặp về mặt bằng Eco Retreat

Dự án Eco Retreat chia thành bao nhiêu phân khu theo pháp lý?

Theo Quyết định số 148/QĐ-UBND phê duyệt quy hoạch 1/500, dự án gồm 9 dự án thành phần (phân khu kỹ thuật), trong đó phân khu 8 được chia nhỏ thành 8A và 8B. Các tên như Mùa Lễ Hội, Forest Onsen... chỉ là tên gọi thương mại của từng giai đoạn bán hàng.

Tỷ lệ cây xanh và mặt nước tại Eco Retreat chiếm bao nhiêu diện tích?

Tổng diện tích cây xanh, cảnh quan mở và mặt nước chiếm trên 50% tổng thể khu đô thị (hơn 121 ha). Trong đó, diện tích mặt nước hồ và kênh lưu thông đạt khoảng 23 ha. Diện tích đất công trình ở chỉ chiếm 40,43%, với mật độ xây dựng thuần ở khoảng 19,5%.

Chung cư cao tầng Eco Retreat nằm ở phân khu nào trên mặt bằng?

Khu căn hộ cao tầng (quy mô khoảng 3.500 căn) được quy hoạch tại hai vị trí: Phân khu 5 (khoảng 2.300 căn hộ kết hợp nhà thấp tầng và trường phổ thông) và Phân khu 6 (khoảng 1.200 căn hộ hỗn hợp kết hợp thương mại dịch vụ).

Địa chỉ chính thức của dự án Eco Retreat hiện nay ở đâu?

Sau các đợt sắp xếp địa giới hành chính, dự án tọa lạc tại xã Bến Lức, tỉnh Tây Ninh (trước ngày 01/07/2025, khu đất này thuộc địa giới xã Thanh Phú, huyện Bến Lức cũ, tỉnh Long An).

Nguồn tham khảo

1. Sở Xây dựng tỉnh Tây Ninh — *Văn bản công bố thông tin dự án Khu đô thị sinh thái, thương mại du lịch tại xã Bến Lức* — sxd.tayninh.gov.vn (Công bố ngày 06/08/2025).
2. Ủy ban nhân dân tỉnh — *Quyết định số 148/QĐ-UBND phê duyệt Đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu đô thị sinh thái, thương mại du lịch* (Ký ngày 08/01/2024).
3. Tạp chí điện tử CafeF — *Dự án gần 17.000 tỷ của Tập đoàn Ecopark* — cafef.vn (Xuất bản ngày 12/02/2026).
4. Báo điện tử Dân trí — *Ecopark ra mắt phân khu Mùa Lễ Hội tại đại đô thị Eco Retreat* — dantri.com.vn (Xuất bản ngày 14/01/2026).
5. Thời báo Tài chính Việt Nam — *Thành viên Tập đoàn Ecopark phát triển dự án quy mô lớn* — thoibaotaichinhvietnam.vn (Xuất bản ngày 10/01/2026).

*Dữ liệu mặt bằng được HomesMarket rà soát vào ngày 14/09/2026 và dự kiến cập nhật kỳ tiếp theo vào ngày 14/12/2026. Nếu bạn cần góc nhìn trung lập khi đối chiếu bản vẽ quy hoạch 1/500 hoặc pháp lý từng phân khu, đội ngũ tư vấn độc lập của HomesMarket sẵn sàng hỗ trợ phân tích mà không gắn với áp lực bán hàng.*